二手房贷款的计算主要涉及首付、贷款额、月还款额、总利息等几个关键要素，具体计算方式如下：
首付和贷款额的计算
首付款：实际成交价减去客户贷款额。
贷款额：二手房评估价的80%，或者合同价的85%。
首付比例：
首套购房：至少30%。
二套以上购房：首套30%，二套50%，三套及以上60%。
贷款年限的计算
按房龄计算：
房龄5年内：可贷年限30年。
房龄5-20年：可贷年限35年减去房龄。
房龄20年以上：可贷年限15年。
按主贷人年龄计算：
男性：可贷年限65减去实际年龄。
女性：可贷年限60减去实际年龄。
最终贷款年限：以相关机构审核和认定为准，可能受到房龄和主贷人年龄的共同限制。
还款方式及利息计算
等额本息法：
月还款额 = 本金 × 月利率 × [（1 + 月利率）^n / [（1 + 月利率）^n - 1]]，其中n表示贷款月数。
总利息 = 月还款额 × 贷款月数 - 本金。
等额本金法：
月还款额 = 本金 / n + 剩余本金 × 月利率。
总利息 = 本金 × 月利率 × （贷款月数 / 2 + 0.5）。
商业贷款和公积金贷款的区别
商业贷款：
首套住房：较低首付30%，较高贷款70%。
二套以上住房：较低首付50%，较高贷款50%。
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